Verschärfung der Mietpreisbremse – wie wehrt sich der private Vermieter gegen neue Ansprüche?

Vermieter-Rechtsschutz gewährleistet Interessenwahrnehmung vor Gericht

Am 18.08.2019 hat sich die Bundesregierung auf die Verschärfung der Mietpreisbremse und eine Verlängerung dieses Instrumentes bis Ende 2025 verständigt. Dabei sollte die Mietpreisbremse ursprünglich Ende 2020 auslaufen. Jetzt können die Bundesländer durch Verordnungen weitere Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll.

Dieses Regelwerk zu Lasten der privaten Vermieter ist kein Berliner Phänomen. In vielen Städten von Baden-Württemberg, Brandenburg, in Bremen, in Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz wird Vermietern verboten, ihren Mietzins bei Neuvermietung um mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. Dabei macht es einen erheblichen Unterschied aus, ob die vorherige Miete 20,- EUR pro m² in der Berliner City betragen hat und um nicht mehr als 10% bei einer Neuvermietung angehoben werden darf, oder ob in einer hessischen Kleinstadt der Vermieter die Miete von 6 EUR pro m² beim Mieterwechsel allenfalls um 60 Cent erhöhen darf.

Verschärft wird die Rechtslage für Vermieter mit der rückwirkenden Rückforderungsmöglichkeit von bis zu 2,5 Jahren bei Verstoß gegen den Mietendeckel, wenn Mieter den Verstoß gegen die Mietpreisbremse innerhalb dieser Zeit nach Beginn des Mietverhältnisses rügen. Der Betrachtungs-zeitraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete verlängert sich von bisher 4 auf 6 zurück liegende Jahre.

Mit dem Mietpreisbremsen-Service der Onlineplattform „wenigermiete.de“ bietet ein Start-up Mietern schnelle Hilfe bei der Durchsetzung von Ansprüchen. Zwar wehrt sich die Rechtsanwaltschaft gegen dieses neue Geschäftsmodell. Ob dieses Angebot zur Überprüfung der Miete und Geltendmachung von Forderungen für Mieter eine unzulässige Rechtsberatung bedeutet, wird der Bundesgerichtshof voraussichtlich im Herbst entscheiden (BGH VIII ZR 285/18). Sollte das umstrittene Angebot als zulässige Inkassodienstleistung vom BGH gewürdigt werden, haben Vermieter mit weiterem Gegenwind zu rechnen. Eine größere Rechtsunsicherheit auf Vermieterseite und mehr Mietrechtsstreitigkeiten sind mit der Verschärfung der Mietpreisbremse zu erwarten.

Bei Rückforderungsansprüchen des Mieters und möglichem Einbehalt der Miete steht den Mietparteien der Gerichtsweg offen. Beide Seiten tragen im Zivilprozess ihr Rechtsverfolgungskostenrisiko. Die selbst aufzubringenden Rechtsanwalts- und Gerichtskosten im Mietstreit lassen sich vermieterseits mit dem Vermieter-Rechtsschutz absichern. Das Kostenrisiko für Rechtsanwalts-, Sachverständigen- und Gerichtskosten übernimmt in dem Fall seine Rechtsschutzversicherung. Abhängig vom Streitwert, der sich maximal auf den Kürzungsbetrag für 30 Monatsmieten belaufen kann und bei Klage auf Feststellung der höchst zulässigen Miete mindestens das Zwölffache des Überhöhungsbetrages umfasst, summiert sich das Prozesskostenrisiko.

Werden beispielhaft 3.000 EUR überzahlte Miete vom Mieter zurück gefordert, kostet der gerichtliche Rechtsstreit in erster Instanz inklusive der gegnerischen Anwaltsvergütung rund 1.567 EUR. Exklusiv für Haus & Grund-Mitglieder ist ein Vermieter-Rechtsschutz nur für den gerichtlichen Bereich konzipiert, zum Jahresbeitrag von 48,- Euro je vermietete Wohnung oder Einfamilienhaus, unabhängig von der Höhe der Mieteinnahmen.

Haus & Grund leistet die außergerichtliche Beratung und Interessenvertretung des Vermieters. Der Rechtsschutzversicherer tritt für die Kosten im gerichtlichen Verfahren ein. Damit wird mehr „Waffengleichheit“ zwischen den Mietparteien geboten.

Ingrid Jordan-Berger
GET Service GmbH