Ab 01. August gelten neue Regeln für Wohnimmobilienverwalter.

Die bislang erlaubnisfreie Tätigkeit wird erlaubnispflichtig und der Gesetzgeber verlangt den Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung mit einer Versicherungssumme von mindestens 500.000 EUR je Versicherungsfall und 1 MIO EUR je Versicherungsjahr.

§34c Abs. 1 S.1 Nr.4 GewO lautet: „Wer gewerbsmäßig … das gemeinschaftliche Eigentum von Wohnungseigentümern im Sinne des §1 Abs.1, 2, 3, 5, 6 Wohnungseigentumsgesetzes oder für Dritte Mietverhältnisse über Wohnräume i. S. d. §549 BGB verwalten (Wohnimmobilienverwalter) will, bedarf der Erlaubnis der zuständigen Behörde.“ Bei der örtlichen Gemeinde ist zusätzlich eine Gewerbeanzeige nach §14 GewO abzugeben.

Die Industrie- und Handelskammer setzt für die Erlaubniserteilung den Nachweis der Berufshaftpflichtversicherung für Vermögensschäden, die sich aus der gewerblichen Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter ergeben können, voraus. Neben der geforderten Mindestversicherungssumme muss der Versicherungsschutz die Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen des Gewerbetreibenden umfassen, wenn diese Personen nicht selbst zum Abschluss der Pflichtversicherung verpflichtet sind. Der Versicherungsschutz hat künftig eine unbegrenzte Nachhaftung aufzuweisen.

Mögliche Schadenursachen und damit Haftungsfälle sind:

• Fehlerhafte Berechnung der Miete
  
• Nichterhebung oder nicht rechtzeitige Forderung von Umlagen
  
• Verjähren lassen von Mietzinsforderungen
  
• Verspätete Zahlung von Handwerkerrechnungen
  
• Nichtausübung des Vermieterpfandrechts bei Auszug des Mieters
  
• Doppelvermietung usw.

Es taucht die Frage auf, wann eine gewerbsmäßige Tätigkeit des Wohnimmobilienverwalters vorliegt. Der Gesetzgeber versteht darunter eine erlaubte, selbständige und auf Dauer angelegte Tätigkeit, die mit Gewinnerzielungsabsicht ausgeübt wird. Die bloße Verwaltung eigenen Vermögens bleibt davon ausgenommen.

Übergangsfrist für Wohnimmobilienverwalter

Für gewerbliche Wohnimmobilienverwalter, die bereits vor dem 01. August 2018 tätig waren, gilt eine Übergangsfrist zur Erlaubnisbeantragung bis zum 01. März 2019.

Spätestens zu diesem Datum muss eine vorhandene Vermögensschadenhaftpflichtversicherung auf die neuen gesetzlichen Vorgaben angepasst worden sein. Die Pflichtversicherungssumme steht ausschließlich für die Wohnimmobilienverwaltung zur Verfügung. War bisher auch die Verwaltung von Gewerbeimmobilien in einem Haftungstopf in der Versicherungspolice mitversichert, empfiehlt es sich, dieses Risiko in Zukunft mit separater Versicherungssumme abzusichern. Obwohl die Verwaltung von Gewerbeimmobilien mit höheren Haftungsrisiken für den Verwalter verbunden ist, hat der Gesetzgeber für Gewerbeimmobilien keine Pflichtversicherung vorgeschrieben, denn das Verbraucherschutzinteresse gilt als nicht betroffen.

zur Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für Hausverwalter

Ingrid Jordan-Berger
GET Service GmbH